Zunächst sollte man im Vorfeld einige Versteigerungstermine als Zuschauer/in besuchen um ein Verständnis für den Ablauf einer Versteigerung zu bekommen. Zudem lernt man Prozedere und die Formalitäten einer Versteigerung kennen. Man kann das Bietverhalten anderer Bieter beobachten und sich gegebenenfalls Strategien abschauen. Vor allem aber kann man so Stress und Nervosität beim ersten Mitbieten verringern. So steigt die Wahrscheinlichkeit, in einer echten Bietsituation ruhige und überlegte Entscheidungen zu treffen.

Bei einer Zwangsversteigerung ist das Gutachten eine der wichtigsten Informationsquellen über das Versteigerungsobjekt. Dieses wird von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt. Es liefert detaillierte Informationen über das Objekt und erklärt, wie überhaupt der Wert des Objektes zustande kommt. Dem Gutachten kann man dann Informationen entnehmen wie die Objektbeschreibung. Darunter fällt die Art und Nutzung des Objekts (z.B. Wohnhaus, Gewerbeimmobilie, unbebautes Grundstück). Beschreibung von Baujahr, Bauweise und Zustand des Gebäudes. Angaben zur Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Ausstattungsmerkmale (Heizung, Fenster). Zudem wird der bauliche Zustand eingeschätzt um den Bieter Modernisierungsbedarf, Schäden oder Renovierungsbedarf aufzuzeigen. Grundstück und Umgebung wird auch berücksichtigt, hierzu gehört Lage und Größe des Grundstücks, Beschreibung der Umgebung, Infrastruktur und Nachbarschaft. Es werden Angaben zu bestehenden Miet- oder Pachtverhältnissen gemacht. Unter Berücksichtigung dieser Punkte bestimmt der Gutachter letztlich den Verkehrswert des Objektes. All das sind natürlich Informationen, welche entscheidend sind, um eine fundierte Entscheidung über die Teilnahme an der Versteigerung zu treffen und um das Risiko eines Fehlkaufs zu minimieren.

Man kann eine diskrete Außenbesichtigung vornehmen um den allgemeinen Zustand des Objektes einzuschätzen. Eventuelle Schäden an der Fassade, am Dach, an Fenstern oder am Fundament können Hinweise auf den Wartungszustand und mögliche Renovierungskosten geben. Darüber hinaus ist Die Lage der Immobilie ein entscheidender Faktor für ihren Wert. Bei einer Außenbesichtigung kann man die Nachbarschaft, die Infrastruktur, Verkehrsanbindung und die Nähe zu Schulen, Geschäften oder Grünflächen bewerten. Vor Ort lässt sich zudem feststellen, ob es Lärmquellen gibt, wie stark befahrene Straßen. Eine Außenbesichtigung ermöglicht es, die Angaben im Gutachten mit der Realität abzugleichen. Durch den eigenen Eindruck vor Ort kann man besser einschätzen, ob das Objekt den eigenen Vorstellungen entspricht und ob es sich lohnt, ein Gebot abzugeben. Zumal kann man überprüfen, ob die Nachbarschaft den eigenen Vorstellungen entspricht.

Im Falle einer Vollstreckungsversteigerung, sprich eine Versteigerung die aus einer Schuld heraus entstanden ist, kann man Kontakt zum betreibenden Gläubiger aufnehmen. Hierbei handelt es sich meistens um Banken oder deren rechtlichen Vertreter. Der betreibende Gläubiger kann oft zusätzliche Informationen über das Objekt geben, die im Gutachten oder den offiziellen Unterlagen nicht enthalten sind, z.B. über den aktuellen Zustand der Immobilie, bestehende Mietverhältnisse oder andere relevante Details. Man erfährt möglicherweise mehr über den Grund der Zwangsversteigerung, die Höhe der offenen Forderungen oder ob der Gläubiger an einer schnellen Abwicklung interessiert ist und ein Vorabkauf zu Stande kommen kann. Man kann möglicherweise herausfinden, welche Preisvorstellungen er hat und diese Information in die eigene Bietstrategie einfließen lassen. Der Gläubiger kann mitteilen, ob er einen bestimmten Mindesterlös erwartet, den er zur Deckung seiner Forderungen benötigt. Diese Information kann helfen, eine realistische Preisgrenze für das eigene Gebot zu setzen.

Bereits vor dem Versteigerungstermin sollte mit der Bank ein Finanzierungsrahmen aufgestellt werden. So weiß man genau, wie viel Kapital zur Verfügung steht. Dies hilft, ein realistisches und finanziell tragbares Höchstgebot zu setzen, ohne in Versuchung zu geraten, zu hoch zu bieten. Bei einer Zwangsversteigerung geht der Zuschlag unmittelbar in den Kauf über. Es gibt kein Widerrufs- oder Rücktrittsrecht, wie es bei einem herkömmlichen Immobilienkauf oft der Fall ist. Wenn man den Zuschlag erhält, ist man verpflichtet, den Kaufpreis zu bezahlen. Ohne gesicherte Finanzierung kann das schnell zu ernsthaften finanziellen und rechtlichen Problemen führen.

Um überhaupt an einer Zwangsversteigerung aktiv als Bieter teilnehmen zu dürfen, muss eine Sicherheitsleistung erbracht werden. Diese entspricht 10% vom Verkehrswert und kann entweder in Form eines Schecks von der Hausbank oder durch rechtzeitige Überweisung auf das Konto vom Amtsgericht erfolgen. Sollte man das Objekt nicht ersteigern, wird die Summe selbstverständlich zurücküberwiesen.

Ersteigern unter Verkehrswert
Anders als auf dem freien Markt, wird der Wert nicht von einem Makler, der natürlich einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen möchte festgelegt, sondern das Objekt wird von einem unabhängigen Sachverständigen begutachtet und somit ein realistischer Wert ermittelt. Dieser berücksichtigt natürlich alles positive aber auch negatives, sodass keine versteckten Kosten im Nachhinein auffallen können. Es handelt sich also um eine wirklich realistische Einschätzung über den Wert des Objektes.

Keine Maklerprovisionen
Da der Kauf direkt im Rahmen des Versteigerungsverfahrens erfolgt, entfallen Maklergebühren, die bei herkömmlichen Immobilienkäufen oft bis zu 7 % des Kaufpreises ausmachen. Dies reduziert die Gesamtkosten erheblich.

Keine Notarkosten
Der Zuschlag durch das Gericht ersetzt den Kaufvertrag, der bei einem normalen Kauf durch einen Notar beurkundet werden müsste. Es entstehen also keine Notargebühren, die normalerweise zwischen 1,0 % und 1,5 % des Kaufpreises liegen.

Keine Gutachterkosten
Der Gutachter wird vom Gericht gestellt und bezahlt, daher entfallen hierfür die Kosten.

Von Gesetzes wegen sind Besichtigungen bei Versteigerungsimmobilien nicht vorgesehen. Genau deshalb werden die umfangreichen Gutachten erstellt. Man kann versuchen, über den betreibenden Gläubiger einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Andernfalls kann man zum Objekt hinfahren und ein nettes Schreiben aufsetzen, welches man im Briefkasten des Objekts hinterlässt, damit sich die Eigentümer bei einem zurückmelden können.

Die Sicherheitsleistung muss nur erbracht werden, wenn sie vom Gläubiger oder Antragsteller verlangt wird. Da diese in den meisten Fällen während des Termins auch verlangt wird, empfehlen wir immer, die Sicherheitsleistung zu hinterlegen.

Diese können Sie in unserem Online-Portal Günstiger Immobilienerwerb aus Zwangsversteigerungen (zwangsversteigerungen-brd.de) einsehen.

Selbstverständlich kann man das Gutachten auch ohne Teilnahme an der Versteigerung anfordern. Es dient als Grundlage für die Entscheidung, ob man an der Versteigerung teilnehmen möchte.

Gebote müssen vor Ort beim Amtsgericht während des festgesetzten Versteigerungstermins abgegeben werden. Der oder die Bieter müssen sich immer mit einem Personalausweis identifizieren.